دی ان ان evoq , دات نت نیوک ,dnn
Menu

قوانین

 اگر قصد انجام هر نوع معامله ای را دارید برای کسب اطلاعات حقوقی خود یادداشت زیر را بخوانید

 درهر قرارداد چند نکته اصلی وجود دارد که ارکان آن قرارداد را تشکیل داده و بدون آنها قراردادها مبهم و بلا اعتباراست.
الف - نام و هویت متعاملین: درهرقراردادی نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، و کد ملی، آدرس صحیح و تلفن، دو طرف قرارداد اعم ازخریدار یا خریداران، فروشنده یا فروشندگان، موجر، موجران، مستاجر یا مستاجران، کارفرمایان، پیمانکاران و... میبایستی بطور دقیق و مشخص قید گردد.
ب - مورد معامله: درتمامی قراردادها، قید دقیق مورد معامله لازم و اجباری است. خصوصا درکلیه قراردادهای مربوط به معاملات املاک قید پلاک ثبتی (شامل شماره های اصلی، فرعی، قطعه) آدرس دقیق پستی، شماره سند، شماره دفتر و تمامی مشخصات مندرج در سند مالکیت، لازم الاجرا بوده بنحوی که بدون قید مورد معامله اصولا قراردادها فاقد اعتبار می گردند.
ج - مدت مورد معامله: درکلیه قراردادها مدت انجام معامله حتما می بایستی روشن و واضح قید شود. تا درصورتی که مدت قرارداد به اتمام برسد و طرفین به تعهدات خود عمل ننمایند، بر اساس دیگربندها عمل گردد، یا تصمیمات دیگری مطابق توافقات متعاملین انجام پذیرد.
د - قیمت مورد معامله: ازارکان مهم هرقرارداد قیمت مورد معامله می باشد، بطوریکه در صورت عدم درج قیمت مورد معامله در هرقراردادی بالاخص مبایعه نامه، اجاره نامه، قرارداد خرید و فروش هرنوع کالایی، آن سند از یکی ازمهمترین اصول لازمه برخوردار نمیباشد.
درهرقراردادی نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، و کد ملی، آدرس صحیح و تلفن، دو طرف قرارداد اعم ازخریدار یا خریداران، فروشنده یا فروشندگان، موجر، موجران، مستاجر یا مستاجران، کارفرمایان، پیمانکاران و... میبایستی بطور دقیق و مشخص قید گردد
مواردیکه در فوق توضیح داده شد اصول وارکان تنظیم هر سند برای خرید و فروش و نقل وانتقـال می باشد، حال آنکه موارد بسیاردیگری نیز وجود دارد که می بایستی رعایت و در سند قید گردد از جمله تاریخ انشاء یا امضاء هر سند، ملحقات و متعلقات دیگر مورد معامله مانند شماره های پرونده قبوض برق، آب، تلفن، گاز که دلیل بر وجود این متعلقات بهمراه مورد معامله می باشد، ذکر مواردی مانند انباری، پارکینگ اختصاصی (در صورت موجود بودن)، قید میزان پیش پرداخت، نوع و ترم های پرداخت ثمن( پول) مورد معامله وهرنوع توافقات و شروط دیگری که درانجام معامله اثرگذار بوده و معمولا در بخشی از سند تحت عنوان ملاحظات مکتوب می گردد.
از موارد دیگری که درزمان عقدهرقرارداد یا بیع ( خرید و فروش) و یا تنظیم اسناد اجاره و... میبایستی مورد لحاظ قرار گیرد، حصول اطمینان از موارد ذیل می باشد:
• مورد معامله مستحق الغیر نباشد: بدان معنا که، آنچه مورد معامله قرار گرفته، شخص یا اشخاص حقوقی یا حقیقی دیگر، مالکیتی از هیچ نوع در آن نداشته باشند. مانند آنکه در پاره ای موارد سند مالکیت در دست اشخاص می باشد ولی درنهادهای دیگری مانند اداره اوقاف سوابقی از وقف موضوع مورد نظر موجود می باشد، یا درمواردی که در سند مالکیت قید گردیده "تمامی ششدانگ عرصه ملک به مساحت ..." می بایستی اطمینان حاصل نمود برای اعیانی همان ملک مالکیت جداگانه ای وجود نداشته باشد و دقت شود در زمان اقدام به خرید یا اجاره متصرف دیگری غیر از فروشنده، یا موجر مورد را در تصرف نداشته باشد. همینطور دقت شود مورد معامله در توثیق هیچ نهادی اعم از بانکها، قوه قضائیه، اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر نباشد
• هویت مورد معامله دقیقا شناسایی گردد: بدان معنا که اگر مورد معامله و اسناد ذیربط به رویت متعامل رسید دقت شود آنچه دیده شده همان است که در پایان معامله در ید متعامل قرار خواهد گرفت (در صورت نیاز از اداره ثبت اسناد محل تحقیق گردد، پلاک ثبتی مندرج درسند متعلق به همان ملک رویت شده است یا خیر
• وضعیت و توان مالک برای انجام معامله را به دقت بررسی نمائید: منظور از وضعیت مالک، سن، سلامت ظاهری، عدم زوال عقل و دارا بودن اختیار کامل مالک جهت تصمیم گیری می باشد. در اکثر معاملاتی که یک مالک بهمراه تعداد کثیری از اقوام و دوستان خود در جلسات اولیه شرکت می نماید و افراد غیرمسئول در امــور ذیربط مداخله می نمایند، پایان خوشی برای ان متصور نمیباشد. منظوراز تـوان مالک، امکان انجام معامله توسط وی می باشد، (توصیه می گردد، عـدم ممنوعـیت معاملاتی مالک توسط ارگانهای دولتی احراز گردد سپس اقدامات بعدی صورت پذیرد)



"قانون‌ تملك آپارتمانها"

موضوع:قانون تملك آپارتمانها
ماده 1- مالكیت در آپارتمانهای مختلف و محل های پیشه و سكنای یك ساختمان شامل دو قسمت است :
مالكیت قسمتهای اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترك .
ماده 2- قسمتهای مشترك مذكور در این قانون عبارت از قسمتهائی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و بكلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق میگیرد - بطور كلی قسمتهائی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمتهای مشترك محسوب میشود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد ت‌یید نباشد .
ماده 3- حقوق هر مالك در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترك غیر قابل تفكیك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی بهر صورتیكه باشد انتقال قسمت مشترك قهری خواهد بود .
ماده 4- (اصلاحی 75) حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یك از مالكان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند پرداخت هزینه های مشترك اعم از اینكه ملك مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است .
تبصره1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون میزان سهم هر یك از مالكان یا استفاده كنندگان را تعیین می كنند .
تبصره2- در صورت موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنایی اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترك بر اساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی ساختمان میرسد حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد محاسبه میشود .
تبصره3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد كه بنا از یك یا چند واحد مسكونی امكان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده كننده یا استفاده كنندگان است
(سال 75 اصلاح شده است)
‌ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین حصه هریك از مالكین قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان بجز آنچه كه به موجب این قانون استثناء شده باشد یا اینكه قرارداد مالكین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشد
ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یك از مالكان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند پرداخت هزینه های مشترك اعم از اینكه ملك مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است .
تبصره1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون میزان سهم هر یك از مالكان یا استفاده كنندگان را تعیین می كنند .
تبصره2- در صورت موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنایی اختصاصی ساختمان میباشند هزینه های مشترك بر اساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی ساختمان میرسد حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد محاسبه میشود .
تبصره3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد كه بنا از یك یا چند واحد مسكونی امكان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده كننده یا استفاده كنندگان است .
ماده 5- انواع شركتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت كه بقصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب بمنظور سكونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشكیل میشود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط بكارهای ساختمانی ممنوعند.
ماده 6- چنانچه قراردادی بین مالكین یك ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط باداره و امور مربوط بقسمت های مشترك باكثریت آراء مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالك باشند.
تبصره- نشانی مالكین برای ارسال كلیه دعوت نامه‌ها و اعلام تصمیمات مذكور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر اینكه مالك نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین كرده باشد .
ماده 7- هر گاه یك آپارتمان یا یك محل كسب دارای مالكین متعدد باشد مالكین یا قائم مقام قانونی آنها مكلفند یك نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترك تعیین و معرفی نمایند در صورتی كه اشخاص مزبور به تكلیف فوق عمل نكنند رای اكثریت بقیه مالكین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اینكه عده حاضر كمتر از ثلث مالكین باشد كه در این صورت برای یكدفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده 8- در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتیكه عده مالكین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالكین مكلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالكین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوطه بمدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آئین نامه این قانون تعیین خواهد شد .
ماده 9- هر یك از مالكین میتوانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را كه برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید میداند انجام دهد هیچیك از مالكین حق ندارند بدون موافقت اكثریت سایر مالكین تغییراتی در محل یا شكل در، یا سر در ، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مرئی و منظر باشد بدهند .
ماده10- هر كس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا" سهیم می گردد مگر آنكه مالكیت زمین مزبور بعلت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق بغییر باشد كه در اینصورت باید اجور آنرا بهمان نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترك و بطور كلی مخارجی كه جنبه مشترك دارد و یا بعلت طبع ساختمان با ت‌سیسات آن اقتضاء دارد یكجا انجام شود نیز باید بتناسب حصه هر مالك به ترتیبی كه در آئین نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج برای آنست صرفنظر نماید.
ماده10- مكرر- (الحاقی 2/11/1351 و اصلاحی 17/3/1359) در صورت امتناع مالك یا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترك از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود. هر گاه مالك یا استفاده كننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبیل شوفاژ - تهویه مطبوع - آب گرم- برق - گاز و غیره به او خودداری كنند و در صورتی كه مالك و یا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان بتقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد كرد . عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند كه بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترك فورا" اقدام نمایند .
تبصره1- (الحاقی سال 75) در صورتیكه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن یا مؤثر نباشد مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شكایت كنند دادگاهها موظف اند اینگونه شكایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهكار را از دریافتی خدمات دولتی كه به مجموع ارائه میشود محروم كند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نماید . استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط و یا به حكم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود:
تبصره2- (الحاقی 2/11/1351 و اصلاحی 17/3/1359) رونوشت مدارك مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالك یا استفاده كننده از هزینه های مشترك و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالك یا استفاده كننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد .
تبصره3- (الحاقی 2/11/1351 و اصلاحی 17/3/1359) نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالك در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت بدون رعایت تشریفات آئین دادرس مدنی به موضوع رسیدگی و رای میدهد . این رای قطعی است . در مواردی كه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترك اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه بمحض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترك را تا صدور رای خواهد داد .
تبصره4- (الحاقی 9/4/1358 و اصلاحی 17/3/1359 ) در صورتیكه مالك یا استفاده كننده مجددا" و مكررا" در دادگاه محكوم به پرداخت هزینه های مشترك گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مكلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محكوم بها بعنوان جریمه میباشد .
ماده11- دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آئین نامه های اجرائی آنرا تهیه و بعد از تصویب هیا‌ت وزیران بمورد اجراء بگذارد. دولت م‌مور اجرای این قانون است .
ماده12- (الحاقی) 75 دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترك را كه به ت‌یید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالك یا قائم مقام او مطالبه نماید .
ماده13- (الحاقی) در صورتیكه به تشخیص سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و اقلیت مالكان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند آن دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حكم دادگاه با ت‌مین مسكن استیجاری مناسب برای مالك یا مالكان كه از همكاری خودداری میورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یك از مالكان از بنا و هزینه های انجام شده سهم مالك یا مالكان یاد شده را به اضافه اجوری كه برای مسكن اجاری ایشان پرداخت شده از اموال آنها از جمله همان واحد استیفاء كند . در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان وزارت مسكن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هی‌ت مدیره اقدام به انتخاب كارشناسان یاد شده خواهد كرد .
تبصره1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالكان میتوانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند . همچنین در صورت تصویب اكثریت مالكان قسمت های اختصاصی مالكان می توانند جهت انجام امور موضوع این ماده شركت تعاونی تشكیل داده و با استفاده از مزایای مربوط به شركتهای تعاونی اقدام كنند.
تبصره2- چنانچه مالك خودداری كننده از همكاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود بمنظور تجدید ساختمان بنا نكند حذف درخواست مدیر یا مدیران مجموعه رئیس دادگستری و یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز ت‌مین مسكن مناسب برای وی توسط سایر مالكان دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد كرد .
ماده14- (الحاقی) مدیر یا مدیران مكلفند تمام بنا را به عنوان یك واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یك از مالكان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شركاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارت وارده می باشند .
ماده15- (الحاقی) ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست .


گزیده ای از قوانین و مقررات مربوط به قراردادهای بیع ( خرید و فروش)


بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم ( ماده 338 قانون مدنی)

پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود ، ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد ( ماده 339 قانون مدنی)

در ایجاب و قبول الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد ( ماده 340 قانون مدنی)

هریک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد . ( ماده 345 قانون مدنی)

شخص کور می تواند خرید و فروش نماید مشروط بر اینکه شخصا به طریقی غیر از معاینه یا بوسیله کس دیگر ولو طرف معامله جهل خود را مرتفع نماید ( ماده 347 قانون مدنی)

بیع چیزی که که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالکیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر ر تسلیم باشد (ماده 348 قانون مدنی)
هر چیزی که برحسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قراین دلالت بر خول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند . ( ماده 356 قانون مدنی)
هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا از تابع مبیع شمرده نشود داخل در بیع نمی شود مگر اینکه صریحا در عقد ذکر شده باشد ( ماده 357 قانون مدنی)

هر چیزی که فروش آن مستقلا جایز است استثناء آن از مبیع جایز است ( ماده 360 قانون مدنی)

اگر در بیع عین معین ، معلوم شود مبیع وجود نداشته ، بیع باطل است . ( ماده 361 قانون مدنی)

آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرار ذیل است :
.به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود
عقد بی, بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد.
عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.
عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند .( ماده 362 قانون مدنی)

تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع ( ماده 367 قانون مدنی)

تسلیم وقتی حاصل می شود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملا تصرف نکرده باشد ( ماده 368 قانون مدنی)

اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر اینکه بایع برای تسلیم به حاکم یا قایم مقام او رجوع نموده باشد که در اینصورت تلف از مال مشتری خواه بود .( ماده 387 قانون مدنی)

اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید .( ماده 389 قانون مدنی)

تمامی حقوق سایت مربوط به موسسه سما می باشد طراحی توسط موسسه ارتباط